Quien paga el irpf del alquiler de un local

IRPF en el alquiler de un local de negocio: ¿Quién paga y cómo se gestiona?

Introducción

Al alquilar un local de negocio en España surgen responsabilidades fiscales tanto para el arrendador (propietario del local) como para el arrendatario (inquilino). En particular, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) juega un papel central en estos alquileres. ¿Quién paga el IRPF de ese alquiler? La respuesta combina obligaciones de ambas partes: el arrendador es quien soporta la carga fiscal en su IRPF, pero el arrendatario tiene la obligación de practicar una retención sobre el alquiler e ingresarla en Hacienda. En este artículo, escrito desde la perspectiva de un asesor fiscal y actualizado a la normativa vigente en 2025, explicamos detalladamente este mecanismo. Se abordan los fundamentos legales (Ley del IRPF, Reglamento del IRPF, etc.), el cálculo de la retención, los plazos y formas de ingreso, así como las obligaciones contables y fiscales de cada parte. Incluimos también un ejemplo práctico que ilustra el sistema en la práctica.

Marco Legal

El tratamiento fiscal del alquiler de un local comercial está regulado tanto por la Ley 35/2006 del IRPF (Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) como por su Reglamento (Real Decreto 439/2007), entre otras normas. Según la Ley del IRPF, los ingresos obtenidos por el alquiler de inmuebles constituyen en general rendimientos del capital inmobiliario para el arrendador (a menos que el arrendador se dedique al arrendamiento como una actividad económica, lo cual requiere, entre otros criterios, contar con un empleado a jornada completa dedicado a la gestión, art. 27.2 LIRPF). Estos rendimientos deben incluirse en la declaración anual de la renta del arrendador y tributan según la escala progresiva del IRPF, permitiendo deducir los gastos necesarios para obtener dichos ingresos. Por otro lado, la normativa establece un sistema de pagos a cuenta mediante retenciones: ciertas rentas, entre ellas los alquileres de inmuebles urbanos, están sujetas a retención en la fuente. Esto significa que quien paga la renta (el arrendatario, en este caso) debe detraer un porcentaje y ingresarlo en la Agencia Tributaria como anticipo del impuesto que finalmente corresponde pagar al perceptor (el arrendador). La Ley del IRPF (artículos 99 y 101, entre otros) y el Reglamento del IRPF (art. 74 y siguientes) sientan las bases de esta obligación. En particular, la normativa vigente en 2025 fija una retención del 19% sobre las rentas por arrendamiento de bienes inmuebles urbanos, salvo excepciones que detallaremos más adelante. Este porcentaje ha sido establecido por ley y se mantiene vigente en los últimos ejercicios (desde 2016 en adelante). Es importante destacar que la obligación de practicar retención recae solo en determinados pagadores. De acuerdo con el artículo 76 del Reglamento del IRPF, están obligados a retener los empresarios, profesionales o sociedades que paguen alquileres de locales urbanos en el ejercicio de su actividad. En otras palabras, si el arrendatario es una empresa, un autónomo o un profesional que alquila un local para su negocio, deberá actuar como retenedor. Por el contrario, si quien alquila el local no desarrolla una actividad empresarial o profesional (supuesto menos común tratándose de un “local de negocio”), no existiría obligación de retener, y el arrendador percibiría la renta íntegra (aunque igualmente deberá declararla en su IRPF).

Obligaciones del Arrendador (Propietario del local)

• 1. Declaración de la Renta (IRPF): El arrendador persona física debe incluir las rentas del alquiler del local en su declaración anual de IRPF como rendimientos del capital inmobiliario (en la base imponible general del impuesto). Debe declarar el importe íntegro del alquiler pactado (sin descontar la retención), correspondiente al período impositivo. Sin embargo, puede reducir ese importe declarando también los gastos deducibles asociados al alquiler, conforme a la Ley del IRPF. Entre los gastos deducibles típicos se incluyen: el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y otras tasas municipales, gastos de comunidad, seguros, gastos de mantenimiento y reparaciones, intereses de préstamos vinculados al local, amortización del inmueble, etc.. Estos gastos, permitidos por el art. 23 de la Ley del IRPF, reducen el rendimiento neto sujeto a gravamen. (Nota: Si el inmueble arrendado fuera una vivienda, la ley históricamente permitía ciertas reducciones adicionales por alquiler de vivienda habitual, pero en el caso de un local de negocio no aplican dichas reducciones especiales.)
• 2. Pago del IRPF: Aunque el arrendatario practique retenciones, el obligado final al pago del IRPF es el arrendador. En su declaración de la renta, el propietario calculará el impuesto correspondiente a sus ingresos netos del alquiler (sumados al resto de sus rentas). La retención practicada por el inquilino actúa como pago a cuenta: se resta del impuesto final a pagar. Si las retenciones fueron mayores que la cuota resultante, Hacienda devolverá el exceso; si fueron insuficientes, el arrendador deberá ingresar la diferencia. Este sistema asegura que el arrendador soporta la carga fiscal definitiva, pero de forma fraccionada y adelantada a lo largo del año.
• 3. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): En la mayoría de alquileres de locales de negocio, el arrendador debe repercutir IVA en las facturas de alquiler. El alquiler de inmuebles urbanos destinados a actividades comerciales está sujeto al 21% de IVA (tipo general), ya que no está exento por tratarse de uso distinto de vivienda. Por tanto, el arrendador emite mensualmente (o según la periodicidad acordada) una factura al inquilino desglosando: la base del alquiler, el IVA al 21% sobre esa base, y la retención del 19% de IRPF sobre la misma base (la retención no se aplica sobre el IVA, solo sobre la base imponible). Ejemplo de factura: Si la renta pactada son 1.000 € mensuales (base imponible), la factura detallará 1.000 € de base, 210 € de IVA (21%) y 190 € de retención IRPF (19% de 1.000). El total a pagar por el inquilino será de 1.000 + 210 – 190 = 1.020 € ese mes. El arrendador, a su vez, cobrará 1.020 € netos y deberá ingresar los 210 € de IVA en Hacienda en su liquidación trimestral de IVA, mientras que los 190 € serán ingresados por el arrendatario en concepto de retención IRPF. En términos formales, el arrendador debe cumplir con sus obligaciones fiscales y contables por el alquiler percibido:
  • Emisión de facturas: Debe emitir factura al arrendatario por cada periodo de alquiler, cumpliendo con los requisitos (incluyendo su NIF, el del arrendatario, concepto del alquiler, base, IVA y retención aplicada, etc.).
  • Declaraciones de IVA: Al estar sujeto a IVA, debe presentar el Modelo 303 de IVA trimestralmente (u mensualmente si estuviera en devolución mensual u otras circunstancias especiales) e ingresar el IVA repercutido a los inquilinos. También presentará el resumen anual de IVA (Modelo 390) al cierre del ejercicio.
  • Alta censal e IAE: El propietario debe haberse dado de alta en Hacienda en la actividad de alquiler de inmuebles urbanos (epígrafe correspondiente en el censo de actividades, usualmente en el IAE grupo 861 si es persona física arrendadora de inmuebles urbanos). Cabe señalar que, aunque las personas físicas están exentas de pagar cuota del Impuesto de Actividades Económicas por debajo de cierto volumen, el alta censal es obligatoria para declarar el IVA y otras obligaciones.
  • Contabilidad / Registros: Si el arrendador es persona física y sus alquileres se consideran rendimientos de capital inmobiliario, no está obligado a llevar contabilidad mercantil, pero sí debe conservar las facturas emitidas y documentos justificativos de gastos para acreditarlos ante Hacienda. Si el arrendamiento se considerase actividad económica (por cumplir requisitos de actividad empresarial) o si el arrendador es una sociedad, entonces llevaría contabilidad según el Código de Comercio y Plan General Contable, registrando ingresos de alquiler, IVA repercutido, cobros, etc.
  • Certificado de retenciones: aunque es obligación del arrendatario (como retenedor) proveer un certificado anual de las retenciones practicadas, es recomendable que el arrendador se lo solicite al cierre del año si no lo ha recibido, para verificar y cuadrar las cantidades que podrá deducir en su IRPF por retenciones soportadas.

Obligaciones del Arrendatario (Inquilino del local)

• 1. Retener el IRPF correspondiente: El arrendatario, siempre que sea un sujeto obligado a retener (empresa, profesional o entidad pagadora del alquiler), debe practicar retención del 19% al pagar la renta del local. Como vimos, la retención se calcula sobre la base del alquiler sin incluir el IVA. En la práctica, esto significa que el inquilino paga al arrendador la renta menos ese 19%, ya que esa porción la detrae para ingresarla al fisco. Importante: Esta retención pertenece al arrendador (es parte de su IRPF adelantado), por lo que el arrendatario solo la custodia temporalmente. No es un gasto para el arrendatario, ni tampoco un ingreso propio, sino un importe a ingresar a Hacienda en nombre del propietario.
• 2. Ingreso de la retención en Hacienda (Modelo 115): El arrendatario debe ingresar las retenciones practicadas de forma periódica. La forma habitual es a través del Modelo 115 de la Agencia Tributaria, que es la autoliquidación trimestral de retenciones por arrendamientos de inmuebles urbanos. Este modelo se presenta con periodicidad trimestral (salvo que el retenedor esté obligado a presentación mensual por volumen de operaciones, lo cual ocurre sobre todo con grandes empresas o administraciones públicas). Los plazos trimestrales generales son:
  • 1º trimestre (retenciones de enero, febrero y marzo): hasta el 20 de abril del mismo año.
  • 2º trimestre (abril, mayo, junio): hasta el 20 de julio.
  • 3º trimestre (julio, agosto, septiembre): hasta el 20 de octubre.
  • 4º trimestre (octubre, noviembre, diciembre): hasta el 20 de enero del año siguiente.

  (Nota: Si el 20 cae en sábado, domingo o festivo, el plazo se traslada al día hábil siguiente. Adicionalmente, si se domicilia el pago en cuenta, la orden de domiciliación suele cerrarse cinco días antes del fin de plazo.) En el Modelo 115, el arrendatario declarará el total de rentas pagadas en el trimestre y el total retenido. Debe pagar a Hacienda la suma de las retenciones de ese periodo. Por ejemplo, si un inquilino paga 3 meses de alquiler con una base mensual de 1.000 € y practicó 190 € de retención cada mes, en el 1º trimestre declarará 3.000 € de rentas y 570 € de retenciones a ingresar. El ingreso puede realizarse telemáticamente (obligatorio para empresas y la mayoría de autónomos) cargando el importe en cuenta bancaria o generando un NRC (Número de Referencia Completo) si se paga por banca online.

• 3. Resumen anual de retenciones (Modelo 180): Además de los trimestres, el arrendatario debe presentar un resumen anual de todas las retenciones practicadas mediante el Modelo 180, generalmente durante el mes de enero del año siguiente. En el modelo 180 se detallan, por cada arrendador, las cantidades pagadas y retenidas durante el año. Este modelo sirve a Hacienda para cruzar datos y verificar que los arrendadores declaren esas mismas rentas y apliquen las retenciones correspondientes en sus IRPF. También facilita que las retenciones aparezcan pre-cargadas o verificables en los borradores de renta de los propietarios.
• 4. Otras obligaciones fiscales y contables del inquilino:
  • IVA soportado: El inquilino paga al arrendador el IVA (21% sobre la renta). Si el arrendatario es un empresario o profesional con derecho a deducción de IVA (por usar el local en actividades sujetas), podrá deducirse ese IVA soportado en su propia declaración trimestral de IVA (modelo 303) como IVA deducible. En contabilidad, registrará el alquiler como gasto por el importe de la base (sin IVA) y el IVA soportado como crédito fiscal (IVA deducible).
  • Gasto deducible en IS o IRPF: La renta pagada (base imponible del alquiler) es un gasto deducible para el inquilino en su propio impuesto (Impuesto de Sociedades si es una empresa, o IRPF si es autónomo en estimación directa). Es decir, repercute reduciendo su beneficio imponible. La retención practicada no afecta al resultado del inquilino (no es un gasto, simplemente es parte de la renta del propietario que se retiene para Hacienda).
  • Contabilidad: Si el arrendatario lleva contabilidad (p.ej., si es una sociedad mercantil), contabilizará mensualmente el asiento del alquiler: un gasto por el importe del alquiler neto, un impuesto indirecto soportado (IVA) y una cuenta acreedora por la retención a depositar. Por ejemplo, con los datos anteriores: Debe €1.000 a gasto de alquiler, €210 a IVA soportado (recuperable) y tiene €190 pendientes de pago a Hacienda por retenciones; contra un Haber de €1.020 en tesorería cuando realiza el pago neto al arrendador. Posteriormente, al pagar el modelo 115, cancelará la cuenta acreedora de Hacienda. Si el arrendatario es un autónomo en estimación directa simplificada, no lleva contabilidad formal, pero debe anotar el gasto de alquiler en sus libros registro de gastos y el IVA soportado en su libro de IVA, conservando la factura del arrendador.
  • Conservación de justificantes: El inquilino debe guardar las facturas del alquiler (que incluyen la retención practicada) y los justificantes de haber ingresado las retenciones (ej. modelos 115 presentados, NRC, etc.). Esto es importante en caso de una inspección fiscal para acreditar que cumplió con su obligación de retenedor.
• 5. Excepciones a la obligación de retener: Conviene recordar que hay supuestos en los que el arrendatario no debe practicar retención, incluso siendo empresa o profesional:
  • Cuando la renta anual pagada al mismo arrendador no supera 900 € (excluido IVA). Este es un umbral mínimo: alquileres muy bajos están exentos de retención para simplificar.
  • Cuando se trate del arrendamiento de vivienda por empresa para sus empleados (caso de empresas que alquilan vivienda para alojar trabajadores; aunque haya empresa como pagadora, al ser uso vivienda no hay retención).
  • Cuando el arrendador está sujeto a retención nula por estar dado de alta en ciertas actividades de arrendamiento en el IAE. En particular, si el propietario figura en el epígrafe 861.1 de IAE (arrendamiento de inmuebles) u otro que le faculte y el cálculo de su cuota de IAE no resulta cero, entonces sus alquileres no llevan retención. Este caso típicamente se refiere a empresas o grandes tenedores que pagan IAE por arrendamiento; Hacienda entiende que ya tributan por pagos fraccionados y por tanto exime la retención.
  • Otros casos especiales: arrendamientos financieros (leasing inmobiliario) o arrendadores exentos de Impuesto de Sociedades, etc..

  Si el arrendatario encaja en alguna de estas excepciones, no descontará el 19% y pagará la renta completa más el IVA. De lo contrario, omitir la retención cuando era obligatoria puede acarrear sanciones: Hacienda podría reclamar al inquilino el ingreso no efectuado, con recargos o multas, e incluso aunque el arrendador declare ese ingreso, el inquilino puede ser considerado responsable subsidiario por no retener correctamente.

Ejemplo Práctico

Para ilustrar cómo se aplica este sistema en la práctica, veamos un ejemplo completo paso a paso: Situación: Don José es propietario de un local comercial en Madrid. Alquila este local a la empresa Restaurantes Sabor, S.L. (una sociedad limitada que monta en él un restaurante). El contrato establece una renta mensual de 1.000 € (más IVA) durante 2025. Ambos quieren cumplir correctamente con sus obligaciones fiscales.

• Factura mensual: Cada mes, Don José (arrendador) emite una factura a Restaurantes Sabor, S.L. con los siguientes conceptos:

  Base del alquiler: 1.000 €
  IVA (21%): 210 €
  IRPF Retención (19% sobre 1.000): 190 € (a deducir)
  Total a pagar por el inquilino: 1.000 + 210 – 190 = 1.020 €.

  Cada factura refleja que de los 1.000 € brutos mensuales, el inquilino detrae 190 € para Hacienda. La empresa paga efectivamente 1.020 € a Don José cada mes, quien contabiliza 1.000 € como ingreso bruto (rendimiento íntegro) y sabe que 190 € han quedado retenidos para su IRPF.

• Obligaciones trimestrales del arrendatario: Restaurantes Sabor, S.L. acumula las retenciones de cada mes para ingresarlas trimestralmente. En el 1º trimestre 2025 (enero, febrero, marzo) ha pagado 3 alquileres, con un total de retenciones = 190 € * 3 = 570 €. Antes del 20 de abril de 2025, presenta el Modelo 115 correspondiente, declarando las rentas pagadas (3 x 1.000 = 3.000 €) y las retenciones (570 €), e ingresa 570 € a Hacienda. Repite el proceso en julio, octubre y enero siguientes:
  • 2º trimestre: Abril, mayo, junio -> Retenciones otros 570 € (otros 3 meses) a ingresar antes del 20 de julio.
  • 3º trimestre: Julio, agosto, septiembre -> 570 € a ingresar antes del 20 de octubre.
  • 4º trimestre: Octubre, noviembre, diciembre -> 570 € a ingresar antes del 20 de enero de 2026.

  En total, durante 2025 la empresa habrá ingresado 2.280 € en retenciones (190 € x 12 meses) a cuenta del IRPF de Don José. Adicionalmente, la empresa habrá soportado 210 € de IVA cada mes, que irá deduciendo en sus propias declaraciones de IVA (restándolo del IVA repercutido por sus ventas de restaurante).

• Obligaciones anuales del arrendatario: En enero de 2026, Restaurantes Sabor, S.L. presenta el Modelo 180 (resumen anual 2025) consignando que pagó a Don José 12 meses x 1.000 € = 12.000 € de alquileres, con 2.280 € de retenciones en total. De este modo, Hacienda tiene constancia detallada de la operación y cruza la información con Don José.
• Obligaciones del arrendador: Don José por su parte presenta sus declaraciones de IVA cada trimestre (Modelo 303), ingresando el IVA cobrado. Cada trimestre declara 3 x 210 € = 630 € de IVA repercutido. Suponiendo que Don José no tiene deducciones de IVA (no es empresario con IVA deducible, solo alquila el local), ingresará esos 630 € trimestrales (2.520 € en todo el año) a Hacienda por IVA. En enero de 2026 presentará el Modelo 390 (resumen anual de IVA) reflejando 12 * 1.000 = 12.000 € de base y 2.520 € de IVA anual. Al llegar la campaña de la Renta 2025 (en primavera de 2026), Don José prepara su IRPF:
  • Ingresos brutos por alquiler: 12.000 € (lo que figura en el contrato y facturas como renta pactada, no los 1.020 € netos cobrados al mes, ya que esos 12.000 incluyen la parte retenida).
  • Gastos deducibles: Don José puede deducir, por ejemplo, el IBI del local (pongamos 600 € anuales), un seguro (200 €), gastos de reparación y mantenimiento (por ejemplo, 500 € en 2025) y la amortización del inmueble (puede aplicar un 3% anual sobre el valor de construcción del local; imaginemos que eso son 900 €). En total, supongamos 2.200 € de gastos deducibles en 2025.
  • Rendimiento neto: 12.000 – 2.200 = 9.800 €. Este es el monto sobre el que se calculará el impuesto en la base general del IRPF de Don José, sumado a sus otras rentas (por ejemplo, su pensión o salario, etc., si los tuviera).
  • Cálculo del IRPF: El impuesto se calculará aplicando la tarifa progresiva correspondiente. Por simplicidad, imaginemos que por sus niveles de renta, los 9.800 € tributan a un tipo medio aproximado del 20%. Eso daría una cuota de ~1.960 € atribuible a este rendimiento.
  • Retenciones soportadas: Don José indicará en su declaración que ha tenido 2.280 € ya retenidos y pagados a cuenta (verificable por los datos del modelo 180 y sus facturas). Esos 2.280 € se restan de la cuota.
  • Resultado: En este ejemplo, Don José habría pagado de más a cuenta, ya que sus retenciones (2.280 €) superan la cuota calculada (1.960 €). En consecuencia, le saldrá una devolución de 320 €. Hacienda le reintegrará ese importe. (Si hubiera ocurrido al revés, que sus retenciones fueran insuficientes, tendría que ingresar la diferencia).

  Este ejemplo muestra la mecánica completa: el arrendatario adelanta parte del IRPF del arrendador mes a mes mediante retenciones, y el arrendador regulariza su situación en la declaración anual, con derecho a deducir gastos y a restar las cantidades ya retenidas. Tanto arrendador como arrendatario cumplen así con sus obligaciones: el Estado asegura la recaudación periódica del impuesto y el arrendador evita tener que hacer grandes pagos únicos, pues ya los fue soportando a lo largo del año. Cabe añadir que, en la práctica, es común que el arrendador y arrendatario formalicen todos estos detalles en el contrato de arrendamiento y que el arrendador facilite al inquilino sus datos fiscales (nombre, NIF) para que éste pueda ingresarle las retenciones correctamente. Asimismo, es recomendable que el arrendador verifique que el inquilino está efectuando los ingresos (por ejemplo, solicitando copia del modelo 115 o certificado de retenciones anual), dado que, si el inquilino no las ingresara, Hacienda podría eventualmente requerir al arrendador el pago del impuesto no retenido. No obstante, la responsabilidad primaria en caso de incumplimiento de la retención recae en el arrendatario como retenedor legal.

Conclusiones

En resumen, el IRPF del alquiler de un local de negocio lo termina pagando el arrendador, pero con la intervención obligatoria del arrendatario como agente retenedor. El arrendador incluye las rentas en su IRPF anual, pudiendo restar gastos deducibles, y aplica las retenciones sufridas como pagos a cuenta de su impuesto. El arrendatario, por su parte, debe calcular la retención del 19% sobre cada pago de alquiler (base imponible, sin IVA), descontarla del pago al arrendador e ingresarla trimestralmente a Hacienda mediante el modelo 115, resumido anualmente en el modelo 180. La normativa vigente en 2025 (Ley del IRPF y su Reglamento, entre otras disposiciones) respalda este funcionamiento, con el objetivo de asegurar que Hacienda cobre el impuesto de manera fraccionada y por adelantado. Hemos visto que existen fundamentos legales claros: la Ley del IRPF obliga a retener ciertas rentas (art. 99 LIRPF) y fija o permite fijar el tipo (art. 101 LIRPF), mientras que el Reglamento del IRPF detalla las rentas sujetas (incluyendo arrendamientos urbanos) y excepciones (como el umbral de 900 € anuales, arrendamientos a empresas para vivienda de empleados, arrendadores en IAE específico, etc.). El porcentaje del 19% sigue siendo el aplicable en 2025, conforme a la regulación vigente. Tanto el arrendador como el arrendatario tienen obligaciones fiscales (declarativas y de ingreso) y, en su caso, contables derivadas de este arrendamiento:

• El propietario debe facturar con IVA, declarar esos ingresos en Renta, liquidar el IVA trimestral, y puede deducir gastos y restar retenciones en su IRPF.
• El inquilino debe practicar y depositar las retenciones, además de gestionar el IVA soportado y deducir el alquiler como gasto en su contabilidad/impuestos.

En definitiva, aunque el arrendador es el contribuyente del IRPF, la ley le exige al arrendatario actuar como colaborador necesario en la recaudación, reteniendo e ingresando parte de la renta. Un correcto entendimiento y cumplimiento de estas obligaciones por ambas partes evitará sanciones y permitirá llevar el alquiler del local con tranquilidad fiscal. Si existen dudas, siempre es aconsejable buscar asesoramiento profesional o consultar directamente con la Agencia Tributaria para atender casos específicos o cambios normativos.

Referencias Legales y Fuentes:

• Ley 35/2006 (Ley IRPF) y RD 439/2007 (Reglamento IRPF) en materia de retenciones e ingresos a cuenta;
• Art. 101 LIRPF (tipo de retención para arrendamientos de inmuebles urbanos);
• Agencia Tributaria – Manuales y Ayuda IRPF (Obligaciones de retención e ingresos a cuenta);
• Consultas tributarias y guías de asesoría fiscal que confirman la obligación del arrendatario de retener el 19% del alquiler e ingresarlo trimestralmente, así como el tratamiento fiscal para el arrendador. Por último, las obligaciones de presentación de modelos 115 y 180 están recogidas en la normativa de procedimientos tributarios y en el calendario del contribuyente de cada ejercicio. Todas estas normas conforman el marco vigente en 2025 que hemos descrito.